知っておくべき譲渡所得税の基礎知識

まずは、譲渡取得税について基本的な内容を理解しておきましょう。

譲渡取得税とは、不動産を売却した時の売却益（譲渡所得）に対してかかる税金です。譲渡所得が多額であれば、それだけ譲渡所得税が増えます。逆に譲渡所得がマイナスであれば、譲渡所得税の課税対象外となります。また、譲渡所得税率は不動産の所有期間によって変わります。

このように、「譲渡所得」と「譲渡取得税率」によって支払う税金が変わるので、それぞれについて詳しく解説します。

譲渡所得税の計算方法

譲渡取得税は次の計算式で算出されます。

譲渡取得税 = 譲渡取得 × 税率

譲渡取得に税率をかけたものが譲渡取得税となります。つまり、譲渡取得税を節税するのであれば、譲渡取得を抑えるか、税率を抑えるか、もしくは両方をする必要があるということです。そのため、譲渡取得と税率がどのように計算、設定されているかの理解が必要です。

まずは譲渡取得の計算方法について解説します。

譲渡所得の計算方法を挿入

課税の対象となる譲渡所得は次の計算式で算出されます。

譲渡所得 = 譲渡収入金額 －（ 取得費用 ＋ 譲渡費用）－ 特例控除

譲渡所得は、譲渡によって得られる金額（売却額）から、購入時の不動産所得額と売却にかかった費用を差し引いて求められます。さらに、特別控除がある場合、それを差し引いた額が譲渡所得となります。

各項目を一覧でまとめたので理解しておきましょう。

不動産の所有期間による税率の違い

次に、譲渡所得にかける税率について解説します。

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって変わります。所有期間が5年以内であれば、税率（所得税+住民税）は39％ですが、5年を超えている場合は20％となります。所有期間が5年以内の場合を「短期譲渡所得」、5年を超えている場合を「長期譲渡所得」といいます。

ただし、この所有期間の計算方法には注意が必要です。

所有期間は、「売却した年の1月1日時点での所有期間」で計算されます。例えば、2022年10月で所有期間5年を経過していて、12月30日に売却したとします。ただ、この場合2022年1月時点での所有期間で計算されるため、税率は5年以内の短期譲渡所得の税率が適用されてしまいます。

売却の際にはこの所有期間を考慮して、短期譲渡所得なのか長期譲渡所得なのかの見極めが必要です。

節税に役立つ3つの控除・特例

不動産が高値で売却できることは喜ばしいことですが、課される税金はなるべく節税したいはずです。

譲渡所得には様々な「控除」と「特例」があり、条件が合えば誰でも適用することができます。これらを知らないだけで、払わなくても良かった税金を払ってしまうことになるのはもたいないですよね。

ここでは、節税に役立つ控除と特例を次の２つに絞って解説します。

• マイホームの売却時に適用できる「3000万円特別控除」
• 節税に役立つ控除や特例

それぞれについて詳しく解説します。

マイホームの売却時に適用できる「3000万円特別控除」

マイホーム（居住用財産）を売却する場合、条件によって3000万円の特別控除が受けられます。この控除を利用した場合の譲渡所得税が次のように計算されます。

譲渡取得税＝（譲渡所得－3000万円）×税率

この特別控除には次の2つのポイントがあります。

• 譲渡所得が3,000万円以下の場合
• 所有期間による適用除外はない

譲渡所得が3,000万円以下の場合、その金額が控除額となります。つまり、譲渡所得が2,000万円の場合は控除額が2,000万円になるということです。また、所得期間による控除の適用除外はありません。つまり、短期譲渡所得でも長期譲渡所得でも、最大3,000万円までの控除が受けられるということです。

この特別控除をさらに理解するために、次の3つの内容について解説します。

• 3,000万円控除の適用条件
• 空き家の適用条件
• 所有期間10年越えの軽減税率を併用可能

1つずつ詳しく解説します。

3,000万円控除の適用条件

3,000万円の特別控除が受けられる条件は次の4つです。

• マイホームから転居している場合、3年以内に売却すること
• マイホームを売るまでにその土地を貸駐車場などとして活用し利益を得ていないこと
• 売った年から3年前までにマイホームの買換えなどの特例の適用を受けていないこと
• 売り手と買い手が親子や夫婦などの特別な関係にないこと

この特別控除の適用を受ける場合には、売却の翌年に確定申告をする必要があるので忘れずに申告しましょう。

また注意点として２つあります。１つ目は、この特別控除が他の特例とは併用できないことです。2つ目は、一度この特約を受けると2年間は再適用が受けられなくなることです。

これらを理解した上で、3,000万円の特別控除申請をしましょう。

空き家の適用条件

同居していない親から相続した不動産（空き家）を売却する場合も、この3,000万円の特別控除を受けることが出来ます、また、親が老人ホームなどに入居している場合も適用対象となります（平成31年4月1日以降の売却に限る）。

空き家を売却する場合の特別控除の適用条件は次の通りです。

• 相続の直前まで一人暮らし、もしくは老人ホームに入所していた物件であること
• 相続した時から売却されるまで空き家状態であること
• 相続した時から3年後の12月31日までに売却すること
• 売却額が1億円以下であること

これらを参考に、空き家を売却する際の特別控除の適用を検討してみてください。

所有期間10年越えの軽減税率を併用可能

不動産を売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている場合には、3,000万円の特別控除に加えて、軽減税率の適用が可能です。譲渡取得の6,000万円分の税率が、通常の20％（長期譲渡所得の場合）から14％へ引き下げられます。

例えば、譲渡所得が8,000万円の場合、軽減税率の適用有無による違いは次のようになります。

【軽減税率適用あり】（6,000万円✕14％）＋（2,000万円✕20％）=1,240万円

【軽減税率適用なし】8,000万円✕20％=1,6000万円

つまり、軽減税率の適用によって360万円を節税できるということです。この軽減税率の適用条件としては、10年以上の所有と次の条件を満たす必要があります。

• 日本国内にある自分が住んでいる家屋であること
• 住まなくなってから3年以内に売却すること
• 売主と買主が親子や夫婦などの特別な関係にないこと

これらの条件を満たせば軽減税率が受けれますので確認しておきましょう。

【追加】状況によって適用できる特例

ここまで、次の2つの控除や特例について解説してきました。

• マイホームの売却時に適用できる「3000万円特別控除」
• 節税に役立つ控除や特例

これら以外にも、状況によって適用できる特例を3つ紹介します。

• 所得費加算
• 農地利用目的の譲渡の特例
• 新しく事業用資産に買い替えた場合

1つずつ詳しく解説していきます。

取得費加算

相続した不動産を売却する場合には「所得費加算」を適用できます。

所得費加算とは、相続した時に納税した相続税の一部を不動産売却の「所得費」に加算できる特例です。課税対象となる譲渡所得は次の式で算出されます。

譲渡所得 = 譲渡収入金額 －（ 取得費用 ＋ 譲渡費用）－ 特例控除

所得費用が多額であれば、それだけ課税対象となる譲渡所得が安く抑えられるため節税となります。

農地利用目的の譲渡の特例

農地を売却して譲渡取得を得た場合、条件によっては「農地利用目的の譲渡の特例」を利用することができます。これは、農地の利用を促すためのもので、800万円から1,500万円の控除が受けられる可能性があります。

800万円の控除が受けられるのは次の条件を満たした場合です。

• 農用地区域内の農地を利用集積計画や農業委員会などの斡旋により譲渡した場合
• 農用地区域内の農地を農地中間管理機構や農地利用集積円滑化団体に譲渡した場合

1,500万円の控除が受けられるのは次の条件を満たした場合です。

• 農用地区域内の農地などを農業経営基盤強化促進法の買入競技によって農地中間管理機構に譲渡した場合

農地を売却する場合は、これらを理解して節税するようにしましょう。

新しく事業用資産に買い替えた場合

事業用に所有している不動産を売却し、新たに事業用の不動産を購入する場合には「買換え特例」を受けることができます。次の条件を満たすことで、売却金額の80％を繰り延べすることができます。

• 売却、購入ともに事業用の不動産であること
• 購入する不動産が土地の場合には、売却する土地面積の5倍以内の大きさであること
• 不動産を売った年、またはその前年か翌年中に新たな事業用の不動産を購入すること
• 買い替えから1年以内にその不動産で事業を行うこと

事業用不動産の買い替えを検討している場合には理解しておくことをおすすめします。

不動産売却を成功させるために一括査定で売却価格を調べよう

不動産売却を成功させるということは、少しでも利益を出すことです。ただし、利益が出るということは、そこから「譲渡所得税」を支払う義務を負うことになります。その結果、利益が大きく減少する可能性もあります。

本記事では譲渡取得税の節税方法について解説してきました。

節税方法を事前に知って不動産売却をスムーズにかつ成功させるには、所有不動産の価値を知っておくことが最優先になります。まずは、お持ちの不動産がいくらで売れるのか、一括査定を利用してご自分の条件にあった不動産会社を見つけて相談する事をおすすめします。

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