不動産の売却価格が決まるまで

不動産会社へ査定依頼をしてから売却価格が分かるまでには、次のような流れがあります。

• 不動産会社へ査定依頼をする
• 訪問査定の日時を決める
• 現地調査を行ってもらう
• 必要書類を確認する
• 査定結果を聞く

依頼者側で主にやることとしては「査定依頼」をして「訪問査定の日時を決める」ことです。あとは不動産会社に任せておけば、査定結果が出てきます。ただ、不動産会社が実際にどのように査定価格を出しているのか知らないと、不動産会社と対等に交渉を進められません。

ここでは、不動産会社が実際に行っている査定方法について詳しく解説します。

主な査定方法は3つ

不動産会社が行っている不動産の査定方法は、次の3つに分けられます。

• 取引事例比較法
• 原価法
• 収益還元法

これらの3つの査定方法は、国土交通省の「不動産鑑定評価基準」によって定められており、物件の種類や状況に応じて使い分けられています。その中でも、不動産会社が主に使っているのが「取引事例比較法」です。

「取引事例比較法」とは、過去の取引事例や、現在売出し中の価格を元に査定額を算出する方法です。この取引事例比較法がなぜ主に使われているのか、他の査定方法との違いとともに詳しく解説します。

一般的な仲介の場合の査定で用いられる方法「取引事例比較法」

「取引事例比較法」とは、次の2つの情報を参考として査定額を算出する方法です。

• 過去に取引された物件の取引額
• 現在売り出されている物件の販売価格

この2つを用いた実際の算出方法について解説します。

「過去に取引された物件の取引額」は「実際に近隣で取引された事例」を参考にします。不動産は地域によって価格差が生じるため、できるだけ近隣の取引事例が参考にされます。過去の取引事例と、今回査定する不動産の条件を比較して査定額を算出します。

比較する項目としては、戸建てであれば「土地の形・面積」や「接する道路状況」などです。マンションであれば、「階数」「間取り」「部屋の方位」などになります。これらの項目が、過去の事例と比較してプラスか、マイナスかで査定額が決められます。

しかし、過去と現在の市場価格が同じであるとは限りません。そこで「現在売りだされている物件の販売価格」と比較することで査定額が修正されます。

このように、過去と現在の様々な取引事例を参考にできるため、戸建てにもマンションにも利用可能な査定方法です。汎用性の高い方法であるため、不動産会社の査定方法として主に使われています。

取り壊して一から建てる場合に用いられる方法「原価法」

次に「原価法」について解説します。

「原価法」は不動産の「費用」に着目した査定方法です。その不動産を取り壊したと仮定し、もう一度立て直した場合どのくらいの費用がかかるかを基準に査定します。

立て直した時にかかる費用を「再調達原価」と言います。「再調達原価」を元に、経過年数を考慮して「減価修正」されて査定額が算出されます。「減価修正」とは、年数とともに建物や設備が老朽化している分だけ査定額を差し引くことです。

この算出方法は建物の種類によって定められている「耐用年数」を元に設定されます。例えば、木造の建物の耐用年数は22年と決められています。つまり、建てられてから22年経っている木造の建物は、価値が0円に減価修正されるということです。

原価法は一度取り壊したと仮定するため、一戸建ての建物部分の査定に採用されます。土地部分は取り壊すと仮定することが困難であるため、「取引事例比較法」を用いて査定されます。

つまり、この査定方法は一戸建ての建物を査定するのに向いていると言えます。

収益不動産を査定する場合に用いられる方法「収益還元法」

次に「収益還元法」について解説します。

「収益還元法」は、不動産の「収益性」に着目した査定方法です。その不動産から将来的に生み出される収益を予想して査定します。一般的に収益還元法は不動産投資物件を査定する際に用いられます。投資する不動産の価格が適正であるか、つまり将来的に収益を生み出す物件なのかを判断するために用いられます。

収益還元法の計算方法には「直接還元法」と「DCF法」が用いられます。

「直接還元法」とは、一定期間（通常1年間）の不動産からの純利益を還元利回りで割って収益価格を求める方法のことです。計算が簡単というメリットがありますが、次に解説する「DCF法」よりも精度が劣るとされています。

「DCF法」とは、「Discounted Cash Flow法」の略で、毎期の収益をもとに詳細な計算によって収益を算出する方法です。この方法は毎期ごとに家賃の割引率なども考慮されるため、より精度の高い収益を算出できます。

「収益還元法」は家賃収入を見込めるマンションなどの物件に向いていると言えます。

不動産会社の査定方法は2種類ある

ここまで解説した3つの計算法以外にも、「どのような情報をもとに査定するか」という区分けで、次の2つの査定方法があります。

• 簡易査定（机上査定）
• 訪問査定

「簡易査定」は不動産情報のネット入力のみで査定が完了します。簡単に査定が完了しますが精度は落ちます。一方、「訪問査定」は不動産会社の現地調査により査定が行われるので、精度の高い査定が期待できます。ただし、訪問の日時を調整するなどの手間はかかります。

これら2つは「スピード重視でおおよその査定額を知りたい」もしくは「手間や時間がかかっても精度の高い査定額を知りたい」といった異なるニーズに合わせて使い分けることができます。

書類だけで査定価格知りたい場合は「簡易査定」

「簡易査定」は、不動産売却を検討する前の段階で、おおよその査定価格を知りたい場合に利用します。

ネットの不動産一括査定を使えば、不動産情報を入力するだけで査定依頼が完了するため、気軽に査定依頼できて便利です。

また、複数の不動産会社に一括で査定依頼ができることもメリットの1つです。同じ不動産でも、不動産会社によって査定額に差が出ます。不動産という額の大きな査定を行う際は、複数社から査定価格を取ることが一般的です。

複数の不動産会社から査定してもらうことで、査定額だけではなく不動産会社の対応の仕方も把握できます。

まずは簡易査定でおおよその査定額と不動産会社の対応を把握した上で、具体的に売却を検討する段階で次に説明する「訪問査定」を依頼します。

詳細な査定価格を知りたい場合は「訪問査定」

簡易査定によって自分の条件に合った不動産会社が見つかった場合、次のステップとして「訪問査定」を行います。

訪問査定とは、不動産会社が現地調査をして査定する方法です。不動産会社との訪問日時の調整や、当日に立ち会いが必要などの手間はかかりますが、精度の高い査定価格を知ることができ、売却計画が立てやすくなるので、具体的に不動産売却を考えている方に適しています。

簡易査定でおおよその査定価格を把握し、訪問査定で詳細の査定価格を見積もることで、スムーズに不動産売却を進めることができます。

「査定価格を知りたいだけ」でもOK！一括査定なら簡単に複数社に査定依頼ができる

本記事では、「不動産会社がどのように不動産の査定を行っているか」を具体的に解説しました。

不動産の査定方法には様々な方法があることを理解いただけたと思います。また、不動産会社の規模や得意な地域によっても査定価格は変わってきます。

もしあなたが不動産を所有していて、「売却の予定はないけれど査定価格を知りたい」という場合の方法は次の2つです。

• 自分で不動産会社に行って依頼する
• 一括査定サイトで複数社に依頼する

「とりあえず査定価格を知りたい」という場合、不動産会社へ行く手間を考えたら、まずは「一括査定サイト」での査定依頼をおすすめします。